지분적립형 분양주택, 경기도에서 시작되는 새로운 내 집 마련 방식

최근 몇 년간 급격하게 상승한 아파트 분양가로 인해 무주택자들의 내 집 마련이 점점 더 어려워지고 있습니다. 특히 수도권에서는 소득 대비 주택 가격이 과도하게 높아지면서 청년, 신혼부부, 서민층은 안정적인 주거환경을 마련하는 데 큰 부담을 안고 있는 상황입니다. 이러한 가운데, 새로운 대안으로 주목받고 있는 것이 바로 '지분적립형 분양주택'입니다.

2023년부터 경기주택도시공사(GH)를 중심으로 추진된 이 분양 모델은 기존의 일시불 또는 장기 대출을 통한 주택 매입 방식과는 차별화된 형태로, 적금처럼 주택 지분을 차근차근 쌓아가며 최종적으로 내 집을 완전히 소유할 수 있는 구조입니다.

지분적립형 분양주택은 올해 중으로 경기도 광명학온지구를 시작으로 본격적인 공급이 예고되어 있어, 내 집 마련에 대한 새로운 패러다임을 예고하고 있습니다. 특히 공공이 보유한 지분과 개인이 보유한 지분을 점차 전환해가는 방식은, 초기 자본금이 부족한 무주택 서민들에게 큰 희망을 안겨줄 수 있는 제도입니다.

지분적립형 분양주택이란 무엇인가?

지분적립형 분양주택은 말 그대로 주택을 일정 지분만큼 나누어, 분양자가 초기에는 전체 분양가의 일부(10~25%)만 부담하고 거주하면서, 향후 20~30년에 걸쳐 나머지 지분을 순차적으로 취득하는 형태입니다. 이는 일반적인 주택 분양에서 필요로 하는 초기 목돈의 부담을 줄여주는 장점이 있으며, 주거비 부담을 장기적으로 분산시켜 자산 축적을 가능하게 합니다.

이 모델은 적금을 들듯 일정 주기를 두고 지분을 추가로 매입하게 되어 있습니다. 예를 들어, 전용면적 59㎡ 기준 분양가가 5억 원일 경우, 최초 25%인 1억 2,500만 원만 납부하고 입주하게 되며, 이후 4년 간격으로 나머지 지분을 분할 구매하여 20년 후 100% 소유하게 되는 구조입니다.

공공지분과 개인지분의 변화

입주 초기에는 공공이 75%의 지분을 보유하게 되고, 분양자는 25%만을 소유하게 됩니다. 이후 4~5년 주기로 일정 비율(예: 15%)씩 개인 지분을 늘려가며 공공 지분은 점차 줄어들게 됩니다. 이 과정에서 공공 지분에 대한 임대료를 지불해야 하며, 이는 전세 시세의 80% 이하로 책정되어 상대적으로 저렴한 주거비용을 유지할 수 있게 됩니다.

누가 신청할 수 있나? 주요 공급 대상과 조건

지분적립형 분양주택은 청년층, 신혼부부, 생애최초 주택구입자, 일반 무주택자를 주요 대상으로 합니다. 공급 주택의 전용면적은 60㎡ 이하로 제한되며, 공급가격은 원가 수준에 최소한의 이윤만 반영되어 책정됩니다. 의무거주기간은 5년이며, 전매제한은 10년으로 설정되어 있어 투기 목적의 참여를 원천적으로 차단하고 실수요자 중심의 공급이 이루어집니다.

또한, 이 주택은 분양가에 정기예금 이자율(예: 2%)을 반영하여 전체 지분 취득 시 실제 부담금이 산정됩니다. 경기주택도시공사에서 제공한 시뮬레이션에 따르면, 총 부담금은 약 5억 9,000만 원으로 추산되며, 이는 기존의 전통적 분양방식과 비교할 때 큰 차이는 없지만 초기 부담이 대폭 줄어들기 때문에 실수요자에게는 매력적인 선택지입니다.

최초 공급지는 어디? 광명학온지구에 주목

지분적립형 분양주택은 당초 수원 광교신도시 A17블록에서 최초 공급될 예정이었으나, 경기도의회에서의 관련 안건 상정 무산으로 인해 올해 말 광명학온지구에서 첫 선을 보일 예정입니다. 광명학온지구는 광명시 가학동 일대 68만 4,000㎡ 부지에 총 4,317가구를 공급하는 대규모 택지 개발지로, 지분적립형 분양주택 외에도 다양한 공공주택이 함께 조성됩니다.

특히 교통 여건 측면에서도 매우 우수한데요. 신안산선 학온역이 개통되면 서울 여의도까지 20분대 접근이 가능해지고, 향후 월곶~판교선까지 연결되면 판교 테크노밸리로의 출퇴근도 편리해질 전망입니다. 따라서 직주근접을 원하는 청년층이나 신혼부부에게는 최적의 입지 조건을 갖추고 있다고 볼 수 있습니다.

지분적립형 주택, 향후 확산 가능성은?

지분적립형 분양주택은 아직 초기 도입 단계에 머물러 있지만, 그 잠재력은 상당히 큽니다. 경기주택도시공사의 실험적 도입이 성공적으로 안착할 경우, 타 지자체로의 확대는 물론, 국가 차원의 제도화 가능성도 점쳐지고 있습니다. 특히 내 집 마련의 어려움이 갈수록 심화되는 현 시점에서, 초기 부담을 줄이고 안정적인 주거 환경을 제공한다는 점에서 충분히 정책적 가치가 있습니다.

다만, 안정적인 임대료 책정과 지분 매입 구조의 투명성 확보, 장기 운영에 따른 법적·제도적 기반 마련 등은 향후 반드시 해결해야 할 과제로 남아 있습니다. 또한, 임대료와 추가 지분 매입 금액 간의 형평성 문제도 지속적인 점검이 필요합니다.

마치며

지분적립형 분양주택은 지금까지의 '한 번에 내 집 마련'이라는 고정관념을 깨고, 점진적이고 안정적인 방식으로 주택 소유를 가능하게 하는 혁신적인 모델입니다. 초기 자금 부담이 큰 현행 주택 시장에서 현실적인 대안이 될 수 있으며, 특히 무주택 서민이나 젊은 세대에게는 새로운 희망이 될 수 있습니다.

경기도 광명학온지구를 시작으로 본격적인 공급이 이루어질 지분적립형 분양주택. 앞으로 더 많은 지역에서 이와 같은 제도가 도입되어 보다 많은 사람들이 '내 집 마련'이라는 꿈을 실현할 수 있기를 기대해 봅니다.

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